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NRV 4.ª · Inversiones inmobiliarias
Un inmueble puede ser tres cosas distintas en contabilidad según para qué se tenga, y las tres se valoran y presentan de forma diferente. Acertar en la calificación es más importante que cualquier otro detalle del registro.
Las tres calificaciones posibles
| Destino del inmueble | Calificación | Subgrupo |
|---|---|---|
| Uso en la producción o para fines administrativos | Inmovilizado material | 21 |
| Obtención de rentas, plusvalías o ambas | Inversión inmobiliaria | 22 |
| Venta en el curso ordinario de la actividad | Existencias | 3 |
La calificación depende del destino, no de la naturaleza del bien. Un mismo local puede ser inmovilizado en una empresa, inversión inmobiliaria en otra y existencia en una promotora.
Valoración
Se aplican los mismos criterios que al inmovilizado material: coste, amortización y deterioro. A diferencia de las normas internacionales, el Plan español no admite valorarlas a valor razonable con cambios en resultados. En la memoria sí se informa de su valor razonable cuando se conoce.
Cambios de destino
Cuando cambia el uso, procede reclasificar por el valor contable en la fecha del cambio, sin generar resultado. Los supuestos habituales son la promoción que no se vende y se destina a alquiler —de existencias a inversión inmobiliaria— y la nave que deja de usarse y se arrienda —de inmovilizado a inversión inmobiliaria—. La reclasificación no es neutra: cambia la presentación, puede cambiar el ritmo de amortización y afecta a la aplicación de determinados incentivos fiscales.
Esta página explica el tratamiento general previsto en el Plan General de Contabilidad (Real Decreto 1514/2007, con sus modificaciones posteriores) y en la normativa tributaria española vigente, y no sustituye al análisis del caso concreto. Los tipos, límites e importes se revisan con frecuencia y existen especialidades autonómicas y forales: antes de contabilizar o de declarar conviene verificar la redacción aplicable al ejercicio. Consúltenos su caso.
¿Un inmueble parcialmente usado y parcialmente alquilado?
Si las partes pueden venderse o alquilarse por separado, se contabilizan separadamente según su destino. Si no pueden separarse, se califica el conjunto según el uso predominante, considerándose inversión inmobiliaria solo si la parte usada por la empresa es insignificante.
¿Alquilar un inmueble convierte a la sociedad en patrimonial?
Son cosas distintas. La calificación contable como inversión inmobiliaria no determina por sí sola la condición de entidad patrimonial a efectos del Impuesto sobre Sociedades, que depende de que más de la mitad del activo esté constituido por valores o no esté afecto a actividad económica, con la regla específica sobre el arrendamiento de inmuebles. Conviene analizar ambas cosas por separado.
¿Tiene una duda contable o fiscal que no termina de cerrar?
Plantéenosla. Somos el equipo al que llaman decenas de asesorías, gestorías y departamentos financieros cuando aparece una operación que no está en el manual: una permuta, una escisión, un deterioro discutible, una subvención con condiciones, un criterio de deducibilidad que puede caerse en una comprobación. Le respondemos por escrito, con la norma y la doctrina citadas, y si hace falta nos sentamos con su equipo.